案由：关于加强社区物业建设和管理的提案

提案人：李吏

附议人：王浩

拟建议承办单位：

工作单位: 玉桥街道办事处

E－mail:13810952205@139.com

手   机:13810952205

电   话:81585850

提交日期：2015年 1月11日

问题及分析：

物业管理是社区建设和管理的基本单元，现代社会社区建设和发展中的作用越来越明显。我区物业管理通过近年的不断摸索，物业管理工作有了长足的发展，物业方面制度逐渐健全，管理机制不断创新，行业监管力度加大，但在部分社区的物业中仍存在管理服务不规范，服务档次、水平低的问题。同时，部分居民并没有花钱购买服务的意识，愿意享受优质物业服务却不愿意买单，将物管和居委会当成了小区的“全能政府”。因此，如何规范和提高小区物业管理工作水平，还是摆在当前我们社区建设中的重要问题。

问题：我区物业管理工作中存在问题有多方面原因，来自体制机制、社会和物业管理运行机制自身，突出表现在以下三个方面。

一是缺乏竞争，市场化运作程度低。

我区很多小区物业是由开发商或房屋产权单位单方指定的，未进行招投标竞争，大多数物业公司进入小区并非经由市场机制自由选择和平等契约。一旦出现问题，物业公司推诿责任，致使问题长久不能解决，业主反映强烈。

二是部分物业公司管理水平不高，服务意识不强。目前我区部分物业公司存在管理不规范、维护不到位等问题，部分小区卫生环境差，公共设备缺乏有效地维护保养；物业工作人员工作散漫，出现问题不能及时解决；部分物业公司存在出租业主的公共设备而谋利。

三是物业与社区居委会缺乏协调机制。虽然两者在管理职责上有明显不同，但有些管理内容互相交叉，如都要抓环卫、治安消防、违章建筑、社区综合服务等。居委会主要是根据政府的要求和标准如星级社区标准、文明社区标准等来做，接受街道或民政、社会办等部门的考核和评选。而物业管理公司是按物业服务合同和房地产管理部门的要求和标准来做，接受业主委员会的监督和房地产主管部门的考核和评选。在面对带有行政色彩的评比考核中，有些物业推诿扯皮，将自己应该承担的责任推给居委会，比如小区设施维护、垃圾清理、绿化等，而面对“属地负责”的提法，居委会和街道成了兜底部门，无奈承担了许多应该有物业来完成的任务，穷于应付，增加了工作负担。

四是部分物业公司工作缺乏深厚的群众基础，与业主缺乏沟通。部分业主过分强调自己的权利，不知或不愿履行自己的义务，与物业沟通不畅，使得一些本来可以通过协商解决的小问题转化为大矛盾。

五是监管力度不够，问题久拖不决。相关部门监督管理力度不够，部分小区出现的矛盾和问题长期得不到解决，很多市民不知道投诉电话和解决问题的程序和途径，公开度、透明度有待加强。

建议：

第一，建议建立和完善物业管理招投标机制，推进物业管理的社会化，将企业的资质等级、管理规模、服务质量与招投标管理相挂钩，通过公开招投标，树立名牌企业，促进规模化经营。

第二，加强物业管理企业的资质管理，建立定期检查考评制度。有关部门严格按照国家建设部颁布的《物业管理企业资源管理办法》，把好资质审批关。对物业管理企业实行动态管理，坚持对物业管理企业进行定期的检查考评，检查证照办理、服务内容、服务质量和收费标准等情况，将检查结果向社会公开通报，激励物业管理企业不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。

第三，理顺物业和居委会的关系，建立联动协调机制。属于政府管理、社会管理职能的，应由居委会去落实和实施，

属于物业管理职能的，应由物业管理公司去落实和实施。涉及到交叉工作的，如治安消防、卫生、绿化、环境整治等，应主要由物业管理公司去落实和实施，居委会支持与配合，并做好居民的宣传教育和主动参与的组织工作。涉及到创建工作的，属于综合性质的评选创优，如文明小区、星级小区、绿色人居环境小区等，由居委会负责组织和实施，物业管理公司支持与配合；属于物业管理方面的评选创优，由物业管理公司负责组织和实施，居委会支持与配合。 

第四，在老旧小区，鼓励社会组织积极参与物业管理。协调物业与业主的关系，说到底还是做人的工作，在这方面公益性社会组织更有优势。建议选取部分老旧小区进行试点，将基本的公共服务外包给公益性社会组织，培养居民“花钱购买服务”意识、积极参与小区自治等任务。

第五，试点进行行政职能部门进社区管理。诸如交警应对小区停车进行指导，消防、城管应对小区阻碍消防设施或违建行为直接进行执法等，应该尽快形成主动巡查监管、处置的管理模式。行政管理部门与物业公司、小区居民形成良性的互动，依靠物业公司和居民举报各类违法违规行为和监督行政部门管理与执法，及时向物业、居民通报问题的处理情况。

审查意见：

通州区政协提案委员会

                                  年  月  日