关于探索城市更新行动通州模式构建

副中心高质量发展新格局的提案

致公党通州区工委

问题及分析：

按照中央关于开展城市更新行动的工作部署，北京作为首轮全国城市更新试点城市，在实施城市更新行动上持续发力，将《北京市城市更新条例》纳入立法计划，印发实施《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，陆续出台各类改革政策20多项，涉及老旧小区综合整治、核心区平房（院落）申请式退租、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、棚户区改造、传统商圈改造、老旧楼宇及老旧厂房改造等多方面。通州区也在积极推进城市更新工作，在老旧小区改造、棚户区改造、传统商圈改造等方面积累了不少经验，比如将张家湾镇从区第一工业大镇变身为未来的设计高地，中仓小区把废弃的锅炉房改造成集助老、家政、医疗等多种服务为一体的家园中心，南大街“十八个半截胡同”通过保护性修缮将打造成副中心历史文化街区等等。通州区在探索城市更新的模式上取得了成绩，但也在工作推进中遇到不少难题。

1.实施机制问题。通州的城市更新项目大多在老城区，街区资源条件“苦乐不均”,目前老旧小区改造、低效楼宇、传统商圈、低效产业园区更新等项目多以单个项目为主，片区化整体改造的不多，项目联动效应不足,群众参与积极性不高，街区规划指标统筹调配较难实现。

2.审批机制问题。通州区城市更新审批流程涉及投资、规划、建设、管理等多个领域，工作链条长、审批部门多，上下游审批部门协同配合力度还需增强。相关配套政策还需进一步细化，特别是在功能兼容、人防设计、产业业态政策等一些共性问题上还存在政策堵点。

3.市场机制问题。通州区城市更新资金需求大，现有的城市更新项目多以持有经营为主，资金回收周期长，一些低效楼宇、传统商圈改造主体参与意愿不强。在老旧小区改造和危旧楼房改建项目中，目前主要靠建设停车设施平衡资金，否则很难吸引社会投资。

建议：

1.统筹实施城市更新行动

一是建立城市更新协调推进机制，负责统筹、协调和管理通州区城市更新工作，推动项目实施。设立城市更新机构，具体负责日常工作。

二是加快制定通州区城市更新五年行动计划，进一步明确总体要求，细化实施模式、组织保障等内容。列任务清单，项目化推进。与“疏整促”专项行动紧密衔接，按项目类型、实施方式分解压实任务，加强调度统筹推动。

三是抓政策改革。以问题为导向，在用地性质、建筑功能兼容、指标统筹、市场化融资、经营许可办理路径、低效产业园区分类制定标准等方面进行改革创新，研究加快审批项目综合实施方案，实行全生命周期管理，健全城市更新审批体系。及时梳理改革政策清单，以小切口、微改革破解项目推进中的难点、堵点问题，制定出台政策采取小快灵的形式落实落细，逐步形成城市更新政策体系。

四是抓机制创新。研究国企成立平台公司统筹资源，以市场化方式吸引社会资本；探索设立城市更新基金，加强银企合作，以项目制为基础拓展融资渠道。筹备召开城市更新论坛和项目推介会，扩大影响力，形成品牌效益，吸引市场主体参与。围绕示范项目总结经验，形成一批可复制可推广的案例指引。

2.着力做好老旧小区改造工作

老旧小区改造作为我区城市更新重点内容，坚持自下而上、以需定向，把居民急需解决的问题纳入到改造范围；一楼一策，逐步实现由“政府端菜”转变为“居民点菜”。将老旧小区改造与专业管线改造、适老化改造、增设停车设施等同步统筹和改造，积极引入物业管理，做到业主决策、多方参与，改造与管理同步实施。

3.加快推进危旧楼房改建

借鉴其他区的先进经验，完善危旧楼房改建政策，统一筹划，发挥市场机制作用。在居民自主选择可租可售的基础上，通过适度提高调整居民出资额度、引入共有产权房模式等方式，鼓励居民积极参与，有效降低政府资本的投入。

4.加大棚户区改造攻坚力度

以保安置房开竣工、完成项目土地整理为重点，加快征拆收尾工作。因地制宜、量力而行，实施“能进能退”的项目库管理机制，把居住环境差、群众改造诉求多的项目尽量纳入棚改中，进而提高居民生活的幸福指数。