关于加快打造城市副中心REITs发展高地，引导社会资本盘活存量基础设施的提案

（杨彦伟）

一、问题及分析

党的二十大报告对“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”作出战略部署。《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10号）要求“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）提出：“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。”REITs属于权益性融资，有利于引导社会资本盘活存量基础设施资产，推动产业优化升级，更好地服务实体经济。因此，加快打造城市副中心REITs发展高地，是助力城市副中心有序承接北京非首都功能疏解的必然要求，也是推动城市副中心建设高质量发展的重要路径。

2022年，我区出台《通州区支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施（试行）》，全面提升新基建、园区开发、公共服务设施、保障性租赁住房等投资建设领域金融服务功能。长期来看，盘活存量资产，事关稳增长促转型，事关城市未来发展。截至目前我区仍处于REITs发行探索阶段，对于如何利用好REITs等金融工具盘活存量资产尚无成功案例。

（一）尚未形成首单REITs成功案例

近年来，我区聚焦先进制造、数字经济、现代金融、商务服务、文化旅游、现代种业六大重点产业，着力构建“一城一轴一带、四区三镇多点”的产业空间布局，形成了张家湾设计小镇等基本符合REITs发行条件的存量基础设施资产。但相较海淀区、昌平区等兄弟区县，我区通过REITs盘活上述存量资产的进程较慢，尚未有申报项目，难以引导辖区内企业充分利用REITs盘活存量资产。

（二）产业布局发展与REITs融合程度有待提升

REITs属于产融结合的金融产品，通过产业为REITs提供支撑，同时REITs也为产业的布局提供了前瞻性的发展思路。根据政策要求，我国REITs行业范围包括园区、市政、新型基础设施等13个领域，申报项目应满足权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好等要求。近年来，我区聚焦六大重点产业集群高质量发展初具成效，但缺乏对满足要求和资质企业发行REITs的前瞻性布局。

（三）REITs宣传推广有待加强

与海外成熟市场相比，我国REITs刚步入常态化发行阶段。我区REITs宣传力度有待提升，辖区内企业对发行REITs的重要性和必要性认识不够充分，难以达到通过盘活存量资产带动新增投资的目的。例如，企业往往从综合财务成本的角度出发，将REITs与各种债务融资工具对比，并未认识到权益性融资的战略意义，从而导致缺乏内部发行动力。

二、建议

（一）充分挖掘我区优质资产，加快打造我区REITs成功发行样板

建议对辖区内资产进行系统梳理，充分挖掘辖区内优质资产，加快推动我区首单REITs的申报、发行。以张家湾设计小镇为例，作为中关村通州园三大重点功能区之一，小镇吸引了中国建设科技集团、北京建筑设计研究院等530余家知名企业入驻，形成了创新设计、城市科技与先进制造业多业态的产业发展格局，是现金流稳定的优质资产，具备良好的REITs发行条件。如推动以张家湾设计小镇为底层资产申报REITs，未来有望打造城市副中心REITs新名片，具备良好的标杆意义和示范效应。通过盘活存量资产、带动新项目投资，有助于推动高精尖产业进一步聚集，促进城市副中心高质量发展。

（二）加快推动产业聚集发展，为发行REITs提前布局

随着REITs发行常态化，底层资产类型逐渐多元化。基于打造城市副中心REITs发展高地的定位，建议多措并举提前布局，加快推动符合REITs发行要求的各类产业聚集发展，有助于形成更多优质资产，从而为发行REITs提供重要支撑。

以张家湾设计小镇为例，可通过实施存量资源多元开发利用路径，持续优化园区开发运营模式和产业导入模式，推动高精尖产业加速向设计小镇集聚。通过加快打造优质园区载体，保障小镇租金收入的分散性和稳定性，从而形成具备REITs发行潜力的优质资产。REITs上市后吸引更多的优质企业来区落户投资，形成投资与退出的良性循环。

（三）多样化渠道加强REITs宣传

针对辖区内企业，可通过创新多样化渠道引导宣传REITs。例如，系统组织各部门对REITs政策进行解读，组建REITs专家顾问组，建立政企咨询机制，鼓励我区重点企业发行REITs，并制定相应的发展规划，对于成功发行或形成示范带动效应的企业给予奖励，不断提升辖区内企业申报发行REITs的积极性。